Ипотека или кооператив — противостояние банков и сообщества пайщиков. Почему мне, в своё время, не подошла ипотека и почему сейчас вступил в кооператив.
Хочу поделиться своей историей получения/приобретения жилья.
Проблема жилья — вечная проблема человечества!
Содержание статьи:
От общежития к собственной квартире
Человек существо социальное, но и ему требуется уединение и отдых. И таким местом, как правило, является ячейка-квартира/комната в «человейнике»-многоквартирном доме.
А в советские времена молодые люди, уезжающие из родного дома на учёбу или работу в другой город, чаще всего уединялись в общежитии. Снимающих квартиру или комнату было немного. Не все могли позволить себе отдавать половину стипендии за жильё.
И я уехавший в 19 лет на учёбу тоже попал в общежитие. И потом в течении 13 лет менял районы и комнаты в общежитиях пока не получил своё первое жилье – однокомнатную квартиру.
Это было начало 90-х. Ещё работала советская система по предоставлению жилья. В нашей конторе была очередь на жильё.
Могли предложить от комнаты в коммуналке до муниципальной или кооперативной квартиры. Мой сослуживец взял кооператив, а мне после двух предложений комнат в коммуналках повезло получить муниципальную однокомнатную квартиру.
Ипотека, почему я сказал нет?
Улучшал жилищные условия уже в начале 2000-х. Договор с застройщиком был не на покупку жилья, а оформлялся договор инвестирования. Ипотечные кредиты тогда были со ставкой порядка 30% со сроком на 5 лет и мне, можно сказать, повезло взять корпоративный потребительский кредит под 9% на тот же срок в 5 лет.
Кредит ипотечный – долгосрочная ссуда, предоставляемая под залог недвижимости (земли, строений).
А через два года сослуживец попросил меня быть поручителем в его ипотечном кредите уже со ставкой 10,5% на срок 25 лет.
И до сих пор большинство моих знакомых использует метод ипотечного кредитования для покупки жилья.
Почему ипотека так востребована?
Сейчас нас всё чаще завлекают ипотечными кредитами с низкой ставкой.
И, в основном, никто не задумывается, что это всего лишь рекламный ход.
Обязательно на этапе оформления возникнут комиссии в виде страхования жизни заёмщика, страхования жилья и т.п., которые естественно увеличат кредитный процент.
И уж конечно мало кто задумывается о том, что за время погашения кредита, а это извините 25 — 30 лет, стоимость выплаченной суммы за квартиру увеличится минимум раза в 2- 3.
Плюсы ипотеки
Основной плюс ипотеки – это возможность получить жилье в течение 2- 3 месяцев. И еще расчет клиента на то, что стоимость жилья постоянно растёт. То, что стоит сейчас миллионов 5, завтра будет стоить 6, послезавтра 7 и т.д.
И да, это правда. Но рынок неустойчив и может отыграть и в обратную сторону.
Минусы ипотеки
Самый большой минус – это срок ипотеки. Кредитные обязательства висят над тобой как «дамоклов меч».
Знаю по себе, что очень трудно отдавать порой большую часть твоего дохода за кредит. И ещё эти аннуитетные платежи.
При аннуитетном платеже заемщик каждый месяц выплачивает одну и ту же сумму. Основная часть аннуитетного платежа — проценты, остальное — долг. Со временем соотношение долга и процентов изменяется.
При таком виде платежа клиент сначала выплачивает проценты, а уж затем погашает сам долг по кредиту.
А ещё, на мой взгляд, это большая нагрузка на поручителей.
Вот вам мой случай поручительства.
Когда сослуживец попросил меня быть поручителем я согласился, но с условием, что после оформления жилья в собственность он сменит поручителя на своего родственника.
Прошло уже 13 лет с той поры, а я всё ещё поручитель. И думаю останусь им до конца срока.
Основная причина – нежелание банка менять поручителя. И в этом его право.
Так что, если вас попросят быть поручителем по ипотечному кредиту, тысячу раз подумайте готовы ли вы в течении 25 – 30 лет быть в «подвешенном» состоянии.
И все же почему ипотека?
Ипотека рассчитана на молодежь. Почему так думаю?
Мои 25 летние сослуживцы не вылезали из кредитов. Кредит на машину себе, кредит на машину маме, ипотечный кредит на квартиру. И всё это с растяжкой в год-полтора.
Кредит, для них, — это возможность здесь и сейчас получить свои «хотелки» и неважно, что будет завтра.
Как они с этим живут я не знаю.
Мой 5 летний потребительский кредит на квартиру я погасил за 2 года. И за эти два года я достаточно потрепал себе нервы, когда порой по сусекам наскребал на очередной платеж.
С тех пор стараюсь не испытывать судьбу очередным кредитом.
Есть ли альтернатива ипотеке?
На мой взгляд есть.
Если не стоит вопрос срочного заселения в покупаемую жилплощадь и есть возможность перекантоваться где-то год – полтора – рассмотрите возможность вступить в кооператив.
Жилищные кооперативы были популярны и в советское время у тех, кто имел средства.
Это как правило были приезжающие после работы за границей или с северов.
И в отличие от приобретения автомобиля, кооператив был более доступен.
Да это была другая, отличная от современной, форма кооперативов – жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) или ещё одна форма – молодёжные жилищные кооперативы (МЖК).
Жилищно-строительные кооперативы — объединение людей или организаций с целью строительства жилья, а также для управления жильём. В СССР ЖСК были формой участия граждан в развитии жилого фонда, позволявшей получить отдельную квартиру быстрее в рамках отдельной очереди и на более льготных условиях.
Да, был другой строй, было социальное государство. Было больше веры. Мошенники были, но финансовых пирамид не было. Не было почвы для этого.
Сейчас мы строим капитализм. О социальном государстве можно забыть.
Может поэтому большинство населения считает, что современный кооператив, в независимости от формы, будь то жилищный или потребительский, — это мошеннические конторы или, не будь к ночи помянуты, финансовые пирамиды.
И хотя кооперативы существуют и процветают в так любимой «либерально» настроенными гражданами Европе, в России — это табу.
Вот поэтому кооперативы не популярны у населения.
Ну не верит наш гражданин в то, что в рамках капитализма кто-то может помочь ему кроме самого себя!
Что такое современный кооператив?
Если в советское время жилищная кооперация была достаточно хорошо урегулирована, был утвержден Примерный устав ЖСК (постановлением Совмина СССР от 24 сентября 1958), то в современной России этот вопрос не урегулирован в достаточной степени.
Современные кооперативы частично опираются на нормы отмененного Примерного устава, а также на статьи Гражданского кодекса (ст.116), Жилищного кодекса (гл.5), Закон «О кооперации» и Закон «Об основах федеральной жилищной политики».
То есть кооператив — это зарегистрированные на территории России некоммерческие организации, позволяющие гражданам улучшить свои жилищные условия.
Это сообщества граждан, совместно собирающих средства на приобретения жилья на счете, открытом в одном из российских банков (чаще всего это Сбербанк, нынешний Сбер).
Иногда жилищные кооперативы становятся потребительскими. Это связано прежде всего с расширением сферы применения накопленных гражданами в кооперативе средств не только на частную недвижимость, но и на коммерческую недвижимость, дачные участки, машино-места, гаражи, автомобили и т.п.
Преимущества кооператива
Прежде всего в отличие от ипотеки с аннуитетными платежами по кредиту, кооператив предлагает оплату в рассрочку. Причём равными долями.
Вы можете планировать покупку жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.
Всё жилье, планируемое к покупке, проходит юридическую экспертизу, чтобы избежать недоразумений с отложенными обязательствами.
Вы можете планировать покупку жилья практически в любом регионе. Есть список регионов с неликвидным жильём, но он небольшой.
Кооператив предполагает погашение долга в течении 10 лет. Но если доход позволяет -можно рассчитаться и ранее.
Вступить в кооператив можно даже не имея первоначального взноса на покупку жилья. Кооператив дает возможность накопить этот взнос делая минимальные ежемесячные паевые взносы.
Для вступления в пайщики кооператива нужен только паспорт. С вас не потребуют ни справки о доходах, ни хорошей кредитной истории.
Минусом можно считать невозможность оформить жильё в собственность до выплаты всей стоимости, так как до этого момента оно остаётся в собственности кооператива.
Но и при ипотечном кредите жильё остается в залоге у банка до выплаты кредита, хоть вы и можете оформить его в собственность.
На мой взгляд последнее не делает ипотеку предпочтительней вступления в кооператив. И там, и там жилье в залоге. И при отказе клиента в выплате средств в обоих случаях жильё уйдет с молотка.
Комиссии в кооперативе
Кооператив организация некоммерческая, но и не благотворительная. Для содержания штата IT-специалистов, бухгалтеров, юристов требуются средства. Поэтому в кооперативе есть вступительный платёж и членские взносы.
С учётом этих платежей за 10 лет членства в кооперативе пайщик переплачивает где-то 300 – 400 тысяч рублей, а не двойную – тройную сумму стоимости жилья, как при ипотеке.
И даже эту сумму можно уменьшить, если воспользоваться целевыми программами, уменьшающими стоимость членских взносов.
Выбираем кооператив
Одним из важных условий при выборе кооператива я считаю процент первоначального взноса. Если вы видите кооператив с нулевым первоначальным взносом или взносом менее 30% от стоимости квартиры – бегите от него как чёрт от ладана.
Если кооператив предполагает погашение долга на срок более 10 лет – поступайте также, как в случае с низким первоначальным взносом.
Что могу посоветовать? Могу рассказать опять же о личном опыте.
Все мы стараемся отдыхать в тёплых краях. И я так делал регулярно, не задумываясь о возможности приобретения собственного жилья в этих тёплых краях.
Не знаю, что конкретно меня подвигло: покупка знакомыми жилья на Черноморском побережье или что-то ещё, но и я решился это сделать.
Приценился к жилью на «югах» и вступил в число пайщиков кооператива.
Пока вношу членские и минимальные паевые взносы. Всё дело в том, что средства на первоначальный взнос пока связаны вкладом в банке.
Сроками покупки я не ограничен и решил для начала воспользоваться одной из целевых программ кооператива, позволяющих уменьшить членские взносы. Это отодвинет меня от очереди на жильё ещё на полгода, но как я уже писал выше время терпит.
Что ещё?
В моём случае клуб пайщиков кооператива закрытый. В том плане, что членом кооператива можно стать только по рекомендации.
Заключение
Выбор всегда остаётся за вами.
Можете следовать современному тренду на ипотечный кредит, а можете быть вне тренда, но сэкономить средства, вступив в кооператив.
И если как в моём случае «время ждёт» — выбирайте кооператив.
Если хотите узнать о кооперативе, выбранном мной подробнее, — оставьте комментарий на статью или напишите в разделе Контакты.
Ответным письмом я расскажу вам о кооперативе подробнее.